jueves, 21 de mayo de 2009

La desvinculación del administrador con el Consorcio de Propietarios puede ser traumática o amigable.

Si bien el administrador tiene la facultad de renunciar en cualquier momento ya que no es un funcionario público que tenga la obligación de permanecer en su cargo hasta el vencimiento del plazo de su mandato, su renuncia no puede ser intempestiva ya que de ésta forma puede provocar daños a su mandante por incumplimiento de obligaciones en curso (Art.1109 del C. Civil). Los perjuicios que puede sufrir el consorcio y sus habitantes ante la falta de pago de una factura de energía eléctrica o de compromisos previos, plan de pago de un contratista, caída de una moratoria con la AFIP; por no mencionar siquiera los más comunes. Por tal motivo, en estos casos corresponde que el administrador al momento de convocar a asamblea, incluya 3 puntos fundamentales en el orden del día:
- Aprobación de las cuentas y gestión de la administración.
- Renuncia del administrador.
- Designación de nuevo administrador por 1 año.
El administrador saliente debe abstenerse de entregar libros, rendiciones de cuentas o documentación del consorcio a otra persona que no sea el nuevo administrador. Debe entregar al administrador entrante lo recibido en virtud del mandato, los fondos del consorcio, los títulos, documentos y papeles que el mandante le hubiese confiado (Art. 1911 del Código Civil).
Todo ello se hará bajo prolijo inventario y mediante acta notarial que constituye la máxima garantía de certeza de lo entregado y recibido. Si las cuentas del administrador saliente no hubiesen sido aprobadas, o quedase un período sin haber sido tratado, el nuevo administrador recibe la rendición del administrador saliente y debe ponerla a consideración de la asamblea de propietarios, quien resolverá sobre su aprobación o no.
Si las cuentas son aprobadas y existe saldo en favor del administrador saliente, se conciliará una forma de pago. Si las cuentas no son aprobadas se abren 2 vías de reclamo:
1) El consorcio puede promover la demanda de rendición de cuentas, y en la tercera etapa del juicio reclamar los importes adeudados al consorcio ó,
2) el administrador saliente puede iniciar juicio contra el consorcio tendiente a que la justicia disponga que sus cuentas estuvieron bien llevadas, le sean aprobadas judicialmente y se condene al consorcio a pagar el saldo resultante.

Si el Administrador renuncio entonces ya no es mas mandatario del consorcio, tiene que elegirse a un administrador en su reemplazo para que siga realizando las tareas de gestion que anteriormente se venian realizando por parte de la ahora ex mandataria.
-La eleccion se tiene que hacer en asamblea con todas las formalidades que pide el reglamento.
-Si el consorcio tiene una deuda con la administración eso no es impedimento de realizar todas las gestiones que tiene el consorcio como pagar salarios, edesur, etc. Dependerá del fondo de reserva que tengan. Si hay escasez de fondos entonces lo que se puede hacer es un plan de pagos para pagar la deuda de la administracion, pero una vez pagados todos los servicios que son del sosten del edificio.
-Al no ser ella mas mandataria del consorcio lo que dijo que no va a pagar no tiene importancia, salvo que este todo bancarizado y que la cuenta del consorcio lo tenga a ella como titular sola para manejar los fondos. Igualmente ante esta situacion el consorcio puede dar de alta una nueva cuenta a nombre del edificio con la nueva administracion como titular para manejar los fondos y colocar el deposito de las expensas alli, de tal forma de tener un fondo de reserva paralelo hasta cesar el conflicto y asi cuando se de de baja la anterior cuenta transferir el saldo remanente a la nueva cuenta (si es que existe algun remanente por los gastos bancarios).
-Si renuncia lo mejor seria que hiciera una liquidacion final de ingresos y egresos desde la ultima liquidacion de expensas emitida y tambien que entregue la documentacion y libros contables que tenia en su poder. Si retiene la documentacion y libros por la deuda esta cayendo dentro del delito penal de retencion de documentacion.
-La auditoria se puede hacer aunque el ex Administrador no preste consentimiento.

En fin el tema es largo, solo se dio una pequeñisima porcion de lo que se puede y no se puede hacer, pero es un "universo" amplio por las circunstancias entre mandante y mandatario.


Publicado por Desconocido @ 3:20
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