jueves, 21 de mayo de 2009

La Asamblea es el órgano deliberativo de los consorcios donde los propietarios debaten sobre los asuntos del edificio y toman decisiones siendo sus resoluciones un mandato a cumplir por el Administrador. Sin embargo, para que esas decisiones sean válidas la asamblea debe ser legítima tanto en su convocatoria como en su desarrollo.
Si bien no es muy ususal, un juez puede ordenar la nulidad de la asamblea a pedido de alguno de los propietarios. Para evitar esta contingencia se debe tener en cuenta que es preciso que la reunión se lleve a cabo en forma legal y para ello debe ser válida en sus 3 fases: la constitutiva, la deliberativa y la resolutiva.

Por fase constitutiva es la forma de convocar a la asamblea. Esta tarea es generalmente una facultad y obligación del Administrador; pero el Reglamento de Copropiedad y Administración puede otorgarle este derecho al Consejo de Propietarios o a un conjunto de ellos. Cualquiera sea el convocante, y para que no haya inconvenientes, hay que tener especial cuidado en cumplir con los plazos previos y la forma de notificación que establece el Reglamento.

Además el "orden del día" debe ser lo suficientemente claro en la descripción de los temas a tratar evitando cualquier tipo de ambigüedad para que los consorcistas tengan la posibilidad de evaluarlos, informarse previamente sobre los mismos, y a partir de ello decidir sobre la posición que tomarán al respecto.

Respecto a la fase deliberativa, para que se lleve a cabo en la reunión hay que tener presente que en el caso de tomar alguna decisión sobre un tema que no estuviera incluído en el órden del día esta resolución, a pedido de algún propietario, podrá carecer de validez. Esto se debe al hecho de que todos los presentes en la asamblea puedan opinar y emitir su voto de manera consciente y con la debida información previa sobre las decisiones a adoptar.
Es obligación del administrador observar que los poderes presentados por participantes de la reunión sean válidos en su forma cumpliendo con lo establecido por el reglamento como así también la varacidad de las firmas de quienes los otorgaron.
Para poder dar inicio a la fase deliberativa es fundamental observar que se cumpla con el quórum que se prevé en la legislación y en el reglamento. Para una mejor comprensión cabe aclarar que el quórum es la cantidad de presentes en la asamblea con capacidad de voto mientras que por mayorías se entiende la cantidad de votos positivos necesarios para que una decisión sea válida.

Entonces, respecto a las resoluciones tomadas por las asambleas, deben cumplir con el quórum y las mayorías requeridas por la Ley 13.512, y por el Reglamento de Propiedad y Administración. Este último podrá establecer un agravamiento a las mayorías contempladas en la legislación pero nunca las podrá disminuir. Por lo tanto, las mayorías a observar, según cada tema a aprobar, son las siguientes:

   -Mayoría absoluta (art. 10 de la ley 13.512): se obtiene con más del 50% de los propietarios. Es aplicable para las decisiones que no requieren mayorías especiales exigidas por la ley o el reglamento.

   -Mayoría de dos tercios (art. 9 de la ley 13.512): es necesaria para la modificación del reglamento en aquellas cláusulas que no implican una modificación patrimonial para los propietarios.

   -Unanimidad: este tipo de mayoría es exigido para las modificaciones a que se hacen referencia en párrafo anterior pero que sí tienen una implicancia patrimonial.

Para evitar acciones judiciales por parte de propietarios que no estuvieron presentes en la asamblea o por aquellos que no votaron a favor en la aprobación de los temas en discusión, se debe tener en cuenta cumplir con todos los recaudos mencionados en este artículo evitando de esta forma que pueda prosperar cualquier pedido de nulidad sobre la Asamblea


Publicado por Desconocido @ 3:05
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